월세를 한 푼이라도 받는다면 사업소득이 발생하는 것이기 때문에 사업자등록을 해야 하고 종합소득세 신고를 해야 합니다. 임대소득도 다른 사업소득과 마찬가지로 2000만원을 넘지 않는 경우 분리과세해서 계산할 수 있습니다. 계산방식은 매출에서 50% 만큼을 필요경비로 공제하고 다른 소득이 2000만 원 이하면 추가로 200만 원을 차감한 금액에 14%의 세율을 적용해서 계산합니다.
최저 소득세율이 6%이기 때문에 다른 소득이 적다면 오히려 14%의 분리과세를 적용하는 것이 불리할 수도 있으니 합산과세하는 것이 유리한지, 분리과세하는 것이 유리한지 살펴볼 필요가 있습니다.
추가 세부담을 낮추기 위해선 주택임대사업자 등록을 하는 것이 유리합니다. 주택임대사업자등록을 하는 경우 필요경비로 60%를 공제할 수 있고 추가 공제금액도 200만원에서 400만 원까지 늘어나며 이밖에 실제 이자비용 등 필요경비가 많이 발생하면 간편 장부를 작성해서 실제 필요경비를 인정받는 방법도 있을 수 있습니다. 그럼 주택임대소득에 대해 알아보겠습니다.
주택임대소득
목차
1. 주택임대소득 과세대상
2. 주택임대 소득세계산
3. 소형주택 범위와 간주임대료 계산
4. 소규모 주택임대소득 세부담 완화
1. 주택임대소득 과세대상
주택임대소득 과세대상은 아래와 같습니다.(보유 주택수는 부부 합산 하여 계산)
| 주택보유수 | 과세대상(O) | 과세대상(X) |
| 1주택 | •국외주택 월세 수입 •국내 기준시가 9억 원 초과 주택 월세 수입 |
•국내 기준시가 9억 원 이하 주택 월세 수입 •모든 보증금·전세금 |
| 2주택 | •모든 월세 수입 | •모든 보증금·전세금 |
| 3주택 이상 | •모든 월세 수입 •비소형주택 3채 이상 보유 & 보증금· 전세금 합계 3억 원 초과하는 경우 |
•소형주택(주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하 )의 보증금·전세금 •비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억 원 이하인 경우 |
※ 2023년 1월 1일 이후납세의무가 성립하는 분부터 1주택자의 주택 임대 소득세 비과세 기준시가(공시가격) 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향 적용 됩니다.
2. 주택임대 소득세 계산
① 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우 - 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산하여 종합과세해야 합니다.(세율 6~45%)
과세표준 (2023년 과세표준 일부개정 1월 1일부터 적용)
| 과세표준 (단위 : 만원) | 세율 | |
| 2022년 | 2023년 | |
| 1,200이하 | 1,400이하 | 6% |
| 1,200초과~ 4,600이하 | 1,400초과~5,000이하 | 15% |
| 4,600초과~8,800이하 | 5,000초과~8,800이하 | 24% |
| 8,800초과~15,000이하 | 35% | |
| 15,000초과~30,000이하 | 38% | |
| 30,000초과~50,000이하 | 40% | |
| 50,000초과~100,000이하 | 42% | |
| 100,000초과 | 45% | |
② 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우 - 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.
| 구 분 | 주택임대 수입금액 | 필요경비 | 공제금액 | 분리과세 사업소득금액 | 산출세액 | 세액감면 | 분리과세 결정세액 |
| 등록임대 주택 | 월세 + 간주 임대료 |
60% | 4백만원 | 수입금액 (-)필요경비 (-)공제금액 |
과세표준 (×)14% |
단기(4년) 30%(20%) 장기(8·10년) 75%(50%) |
산출세액 -감면세액 |
| 미등록 임대주택 | 50% | 2백만원 | - | =산출세액 |
- 등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
- 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 공제
- 세액감면 : 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함
3. 소형주택 범위와 간주임대료 계산
주택을 임대하고 임대소득이 발생하면 원칙적으로 과세대상에 포함해야 하지만, 서민들의 주거안정을 위해 소형주택 임대 등 특정 요건에 맞는 경우 과세대상에서 제외됩니다. 전세 시장을 안정화함으로써 서민을 지원하기 위하여 2023년 12월 31일까지 간주 임대료 계산 시 아래의 소형주택에 대한 전세 보증금을 주택 수에 포함하지 않습니다.
간주임대료 계산시 제외되는 소형주택의 범위
주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡(2018년 귀속까지 60㎡) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원(2018년 귀속까지 3억 원) 이하인 주택을 말합니다.
총수입금액에 산입할 금액(간주임대료)의 계산
가. 과세대상
3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억 원 초과분
나. 주택 수 판정방법
① 다가구주택은 1개의 주택, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택
② 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 합산. 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산된 경우 아래 순서로 1인의 소유주택으로 계산
- 지분이 더 큰 자
- 지분이 동일한 경우, 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자
③ 공동소유
- 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산. 다만, 임대수입금액이 연간 6백만 원 이상 또는 기준시가 9억 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유 시 소수지분자도 소유주택으로 계산
- 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산
- 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 합의하여 1인을 임대수입의 귀속 자로 정한 경우 그의 소유로 계산 - 임차받은 주택을 전대 · 전전세하는 경우 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산
다. 과세최저한(3억 원) 적용방법
① 인별(개인단위) 과세원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용
② 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세
③ 공동사업장의 경우 공동사업장의 임대보증금에서 3억 원 공제
라. 간주임대료 계산방법
① 기장신고: 3억 원 초과 보증금 × 60%× 정기예금이자율(1.2%)
② 임대사업 부분 발생 이자 · 배당
③ 추계신고: 3억 원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율(1.2%)
마. 간주임대료 계산사례
| 사 례 | 과세여부 |
| 3주택(109㎡ 3채), 전세보증금 합계 3억 원 초과 | 과세 |
| 3주택(109㎡ 2채, 기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과 | 비과세 소형주택(기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 주택 1채)이 제외되어 2주택이 됨 |
| 4주택(109㎡ 2채, 기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 2채), 전세보증금 합계 3억 원 초과 | 비과세 소형주택(기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 주택 2채)이 제외되어 2주택이 됨 |
| 4주택(109㎡ 3채, 기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과 | 3주택(109㎡ 3채)의 전세보증금 합계가 3억 원 초과시만 과세(3억 원 이하시 비과세) |
4. 소규모 주택임대소득 세부담 완화
가. 목적
민간임대주택 공급 활성화 및 서민 · 중산층 주거 안정
나. 주요내용
① 수입금액이 2천만 원 이하의 소규모 주택임대사업자의 경우
- 2014년 ~ 2018년 소득분 비과세 2019년 이후 소득분부터 분리과세 선택가능
② 분리과세 방법
- 필요경비율: 50%(주택임대업 등록한 경우 60%)
- 기본공제: 2백만 원(주택임대업 등록한 경우 4백만 원) 인정
- 종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세(기본공제는 분리과세 소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 적용)
③ 주택임대소득에서 발생한 결손금과 이월결손금은 근로소득금액 등 다른 종합소득금액에서 공제 가능
다. 시행일
① 비과세: 2014년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 발생하는 소득분에 적용
② 분리과세: 2019년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용
