그동안 건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수하여 왔습니다. 이에 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 「상가건물임대차보호법」 을 제정 2002년 11월 1일부터 시행하고 있는데, 그 주요 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.
확정일자가 중요한 이유
목차
1. 지역별 환산보증금
2. 임차인이 보호받는 사항
3. 임대인의 권리
4. 확정일자
1. 지역별 환산보증금
상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산 보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.
| 지역 | 환산보증금 |
| 서울특별시 | 9억 원 |
| 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울 제외), 부산광역시 | 6억 9천만 원 |
| 광역시(수도권 과밀억제권역과 군지역 제외, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시 | 5억 4천만 원 |
| 기타지역 | 3억 7천만 원 |
※ 월세의 보증금 환산: 월세 × 100
임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다.
2. 임차인이 보호받는 사항
가. 대항력이 생긴다.
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. (확정일자가 없어도 됨)
나. 보증금을 우선변제 받을 권리가 있다.
사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.(확정일자를 받아야 함)
다. 소액임차인은 최우선변제권이 있다.
확정일자를 받은 임차인은 경매·공매 시 확정일자를 기준으로 변제 순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자 등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선 하여 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같다.
| 지역 | 우선 변제받을 보증금의 범위 (환산보증금) |
보증금 중 최우선 변제를 받을 금액 (보증금) |
| 서울특별시 | 6,500만 원 이하 | 2,200만 원까지 |
| 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시 제외) |
5,500만 원 이하 | 1,900만 원까지 |
| 광역시(수도권 과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기) | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원까지 |
| 기타지역 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원까지 |
※ 월세의 보증금 환산: 월세 × 100
라. 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.
임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년간 보장된다.
마. 지나친 임대료 인상이 억제된다.
임대료인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한된다.
3. 임대인의 권리
가. 임대료 인상을 요구할 수 있다.
임대료 조정이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.
나. 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
4. 확정일자
‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.
따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.
