요즘 전세 시장 침체로 서울에서 전세 매물 호가가 2년 전 수준까지 떨어진 경우도 나오면서
곳곳에서 전세금을 돌려받기 위해 임대인과 실랑이를 벌이는 임차인들이 나오고 있는 가운데
자기가 직접 임차인을 구하기 위해 발품을 파는 사람이 있는가 하면, 심한 경우 임대인을 상대로
내용증명을 보내거나 소송을 내는 일도 있습니다.
하지만 전세보증금 반환보증보험에 가입한 임차인 같은 경우에는 임대인으로부터 전세 보증금을
받지 못하면 우선 공사로부터 대신 전세보증금을 받을 수 있고 대신 공사는 임대인에게 전세 보증금
반환 청구를 하게 됩니다.
임차인이 가입 가능한 전세보증금 반환보증보험 상품으로는 주택도시 보증 공사(HUG)의 전세보증금
반환보증보험, 주택금융공사(HF)의 전세 지킴 보증, 서울보증보험(SGI)의 전세보증금 보장 신용보험
이 있습니다.
현재 주택도시 보증 공사(HUG)가 보험 시장의 대부분을 점유하고 있어 이하에서는
주택도시 보증 공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험에 대해 알아보겠습니다.
전세보증금 반환보증
전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다.
임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임차인에게 보증금을 돌려주는 상품입니다.
전세보증금 반환보증 알아보기
목차
1. 보증 대상 조건
2. 보증대상 주택 및 보증신청 기한
3. 보증한도 및 위탁 금융기관
4. 주택 가격 산정기준
5. 보증료
6. 보증이용절차 및 보증신청 제출서류
1. 보증 대상 조건
㉮ 보증채권자(보증신청인)
① 전세계약서 상의 임차인
② 개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능합니다.
단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능합니다.
㉯ 임차인(보증 신청인)
① 민법상 성년인 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주 할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)이어야 합니다.
② 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
③ 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내이어야 합니다.
④ 등기부등본상 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이내이고, 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유이며
보증 발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해 사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다.
⑤ 전입세대 열람 내역서에 보증신청일 현재 타 세대 전입 내역이 없어야 합니다. (단독, 다가구, 다중주택 제외)
⑥ 전세계약서상 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서에 계약기간이 1년 이상으로 전세보증금액이 수도권 7억
원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 일 것이며, 전세보증금 반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다.
⑦ 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다.(아파트 제외)
⑧ 단독, 다중, 다가구주택의 경우 선순위 채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택 가격의 80%
이내이어야 합니다.
⑨ 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것
중소기업이 아닌 법인 임차인의 경우 공사로 전세권을 이전해야 가입 가능합니다.
⑩ 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 신용대출은 보증가입이 가능합니다.
또한, 임대인이 공사의 보증 금지 대상자가 아니어야 합니다.
※ 주택 가격 이내 예시
① 전세보증금 5억, 선순위 채권 2억, 주택 가격 6억인 경우 : 전세보증금 5억 + 선순위 채권 2억 > 주택 가격 6억
▶가입 불가
② 전세보증금 7억, 선순위 채권 0원, 주택 가격 6억인 경우 : 전세보증금 7억 > 주택 가격 6억 ▶ 가입 불가
③ 전세보증금 6억, 선순위 채권 0원, 주택 가격 6억인 경우 : 전세보증금 6억 = 주택 가격 6억 ▶ 가입 가능
※ 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서
① 기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한
전세계약서가 아니어도 가입이 가능합니다.
2. 보증대상 주택 및 보증신청 기한
㉮ 보증대상 주택
① 단독. 다가구, 다중, 연립. 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
② 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 주용도란 등에 주거용 표기가 있어야 합니다.
③ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.
㉯ 보증신청 기한
① 신규 전세계약 : 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
② 갱신 전세계약 : 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
3. 보증 한도 및 위탁 금융기관
㉮ 보증 한도
① 보증금액 : 보증한도 내에서 보증신청인이 신청한 금액 (수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하)
② 보증한도 = 주택 가격 – 선순위 채권 등
※ 선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권
ⓐ 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요.
ⓑ 단독, 다중, 다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함
㉯ 위탁 금융기관
① 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구은행
② 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능
③ 네이버 부동산, 카카오페이 및 KB국민카드에서 비대면으로 가입 가능
4. 주택 가격 산정기준
㉮ 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택
① KB시세, 한국 부동산원 부동산테크 시세 등 2가지 산정기준 중 선택 적용 가능
②「가격공시법」에 따라 국토교통부 장관이 공시하는 주택 가격(오피스텔의 경우 국세청장이 공시하는 가격)
의 150%에 해당하는 금액
③ 해당 세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
④ 분양 가격의 90%(단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함)
⑤ 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당 세대 연면적 비율로 산출한 금액의
150%에 해당하는 금액
㉯ 연립, 다세대주택
① 국토교통부 장관이 공시하는 공동주택 가격의 150%에 해당하는 금액
② 해당 세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
③ 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당 세대 연면적 비율로 산출한 금액의
150%에 해당하는 금액
㉰ 단독, 다중, 다가구주택
① 해당 주택의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
② 국토교통부 장관이 공시하는 개별단독주택 가격의 150%에 해당하는 금액
③ 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액
㉱ 감정평가로 결정
① 보증신청인이 감정평가 수수료를 부담할 경우 위의 요건들에 불구하고 우선 적용합니다.
② 평가금액은 감정평가일로부터 6개월이 경과되지 아니한 금액만 인정하고 평가목적이 담보제공용일 것 그리고
평가대상물건은 전부 또는 주택형 별, 동별, 층별, 향별, 위치별로 1세대씩 샘플 감정평가가 가능합니다.
5. 보증료
※ 보증료 : 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365
㉮ 기본 보증료율
① 아파트
| 부채비율 | 보증료율 9천만원이하 |
보증료율 9천만원초과~ 2억 원 이하 |
보증료율 2억원 초과 |
| 80% 이하 | 연 0.115% | 연 0.122% | 연 0.122% |
| 80% 초과 | 연 0.128% | 연 0.128% | 연 0.128% |
② 단독, 다중, 다가구, 기타
| 부채비율 | 보증료율 9천만원이하 |
보증료율 9천만원초과~ 2억 원 이하 |
보증료율 2억원 초과 |
| 80% 이하 | 연 0.139% | 연 0.146% | 연 0.146% |
| 80% 초과 | 연 0.154% | 연 0.154% | 연 0.154% |
㉯ 보증료 할인 및 할증
① 사회배려계층 보증료율 할인(중복 적용 불가)
| 할인대상 | 할인율 | |
| 저소득가구 | 보증신청인(배우자포함)의 연소득이 4천만원 이하인 경우 | 50% |
| 저소득가구 + 청년가구 또는 신혼부부인 경우 | 60% | |
| 다자녀가구 | 미성년 자녀(태아포함)가 3인 이상인 가구 | 50% |
| 장애인가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자인 경우 |
50% |
| 고령자가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 만 65세인 가구 |
50% |
| 독거고령자가구 | 보증신청인이 배우자, 친족 등 동거인 없이 단독 세대주인 만65세 이상인 고령자인 경우 | 60% |
| 노인부양 가구 | 보증신청일 기준 1년 이상의 기간 동안 만65세 이상인 고령자와 동일한 세대를 구성한 가구 | 50% |
| 신혼부부 가구 | 배우자와 합산 연소득 6천만원 이하이며 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부(3개월 이내 결혼예정자 포함) | 50% |
| 한부모가구 | 한부모가족지원법에 따라 지원되는 한부모가족인 경우 | 60% |
| 다문화가구 | 보증신청인의 배우자가 외국인이거나 귀화로 인한 국적 취득자인 경우 배우자가 있는 보증신청인이 귀화로 인한 국적 취득자인 경우 |
50% |
| 국가유공자 가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 국가유공자 또는 국가유공자의 선순위 유족인 가구인 경우로서 유공자 본인 또는 수권자임을 확인받은 가구 | 50% |
| 의사상자 가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 ‘의사상자등 예우 및 지원에 관한 법률’에 따라 본인 또는 의사상자 수권자임을 확인 받은 가구 | 50% |
| 배당이익 소송 당사자 | 보증신청인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 경우, 단, 직전 임대차계약 및 현재 임대차계약상 주택임대차보호법상의 우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하고 연소득이 4천만원(배우자 포함 6천만원) 이하인 경우 | 50% |
② 기타 보증료율 할인
| 할인대상 | 할인율 | |
| 청년할인가구 | 만19세~34세 이하인 청년가구가 연소득 4천만원 초과~5천만원 이하인 경우 | 10% |
| 전자계약 할인 | 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약 체결한 경우 | 3% |
| 모범납세자 할인 | 보증신청인이 모범납세자인 경우 | 10% |
| 비대면보증 할인 | 인터넷 및 모바일보증 이용시 | 3% |
| 일시납 할인 | 보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분 | 3% |
③ 참고사항
ⓐ 전세보증금 반환보증 보증료는 전세 보증금 3억 원 이내는 연말정산 세액공제를 받을 수 있습니다.
ⓑ 해당 공제는 18년도에 속하는 연말정산부터 세액공제 대상입니다.
④ 보증료 할증
ⓐ 주택 가격 대비 선순위 채권금액이 50%를 초과하는 경우 산출한 보증료에서 10%를 할증됩니다.
※ 미분양 관리지역 특례지원
미분양 관리지역 내 임차인이 전세보증금 반환보증(임차인용)의 신청기한을 경과하여
보증 신청하는 경우에는 전세계약 기간의 만료일 6개월 이전까지 신청기한을 연장하여 허용하며
보증 해지 등 정산 사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약 기간의 시작일로부터 보증료 정산 사유
발생일까지로 합니다.
6. 보증이용절차 및 보증신청 제출서류
㉮ 보증이용절차
| ① 보증신청 가능여부 확인 | 보증대상 및 조건, 내용 등 확인 |
| ② 보증신청 | ⓐ 지사 또는 위탁은행 방문 신청 ⓑ 모바일 신청 - 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증 -카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증 -KB국민카드 > 국카몰app > 라이프샾 > 전세보증금반환보증 ⓒ 인터넷 신청 - 공사 홈페이지의 상단 인터넷 보증 클릭 |
| ③ 보증심사 | 보증신청내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등 심사 |
| ④ 보증발급 | 보증서 발급일 기준으로 심사사항 재확인 ※ 보증서 발급은 공사 인터넷보증 홈페이지에서도 가능합니다. |
㉯ 보증신청 제출서류
※ 제출서류는 보증신청일 기준으로 최근 1개월 이내 발급분이어야 합니다.
① 공통 제출서류
| 제출서류 | 확인사항 |
| 주민등록등본 및 신분증(사본) | - 개인사업자의 경우 사업자등록증 사본 제출 - 외국인의 경우 외국인등록사실증명 및 외국인등록증 제출 - 재외동포의 경우 외국국적동포는 국내거소신고사실증명과 국내거소신고증 / 재외 국민은 주민등록등본과 주민등록증 제출 - 주민등록등본은 증명서류들은 보증신청일 기준 1개월 이내 발급한 것 이여야 함 |
| 전세계약서(사본) | - 전세계약서에 공인중개사 날인과 확정일자(주택임대차계약 신고필증으로 대체 가능) 확인 가능 해야함 - 갱신계약의 경우 최초 작성한 계약서에 공인중개사 날인이 있다면 공인중개사 날인 생략 가능 - 갱신계약의 경우 최초 전세계약서를 포함하여 제출 |
| 전세보증금 지급 확인서류 ·계좌이체내역서, 무통장입금증 등 ·임대인 또는 공인중개사가 확인한 영수증 |
- 계좌이체내역서(무통장입금증)의 경우 전세계약서에 기재된 임대인 또는 수령대리자의 계좌번호가 확인되어야 함 - 영수증의 경우 전세계약서상의 임대인 및 공인중개사의 도장과 동일한 인영이 날인되어야 함 - 전세계약서상으로 전세보증금의 완납 여부가 확인되는 경우 서류 생략 가능 |
| 전입세대열람내역 | - 단독,다중,다가구주택의 경우 건물 전체의 전입세대열람내역서 제출 필요 - 전입세대열람내역서의 전입자 성명 전체가 보여야 함 - 보증신청일 기준 1개월 이내 발급한 것 이여야 함 |
| 부동산등기부등본 | 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 출력 가능 |
| 건축물대장 | - 아파트 제외 - 위반건축물로 기재된 경우 보증가입 불가 - 세움터(https://cloud.eais.go.kr), 정부24(https://gov.kr)에서 출력 가능 |
② 단독, 다중, 다가구주택 추가 제출 서류
| 제출서류 | 확인사항 |
| 건축물대장 | - 위반건축물로 등재된 경우 보증가입 불가 |
| 타전세계약체결내역확인서 (공사양식) |
- 임대인 또는 공인중개사 확인(도장) 필요 - 타전세계약체결내역확인서 제출 불가능한 경우 아래의 자료로 대체 가능 ⓐ 확정일자부여현황(5년이내의 현황 필요) ⓑ 건축물대장상 근린생활시설 등 상가가 존재하는 경우 상가건물 임대차현황서 추가 제출 필요 - 공사(https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000002.jsp?tabMenu=Y) 제출서류 다운로드 를 통하여 확인서(공사양식)을 다운받으실 수 있습니다. |
③ 상황별 추가 제출서류
| 상황별 | 제출서류 |
| 임대인이 법인인 경우 | ⓐ 법인등기부등본 ⓑ 사업자등록증(사본) ⓒ 사회보험료 완납증명서 |
| 임차인이 법인인 경우 | ⓐ 법인등기부등본 ⓑ 사업자등록증(사본) ⓒ 대표자가 아닌 직원이 보증가입 신청 시 보증가입에 대한 위임장 및 법인인감증명서 ⓓ 중소기업 외 법인임차인(공공기관 포함)의 경우 전세권 설정 후 보증가입일로 부터 한달이내 전세권을 공사로 이전하는 조건으로 가입 가능 |
| 전세계약을 임대인의 대리인과 체결한 경우 | - 대리계약 체결에 대한 위임장 및 인감증명서 |
| 임대인(한국인)이 외국에 거주하는 경우 | - 보증가입 후 임대인이 국내에 거주하는 대리인 에게 채권양도통지서 수령의 권한을 위임한다는 내용이 담긴 위임장 및 인감증명서(해외공관 위임장 등) |
④ 보증료 할인을 위한 제출서류
| 할인 종류 | 제출서류 |
| 저소득가구 , 청년가구 | ⓐ 연소득확인서류(배우자 포함) ·근로소득자 : 원천징수영수증, 소득금액증명원, 급여명세표 등 ·사업소득자 : 소득금액증명원, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서, 최근년도 사업소득 원천징수영수증 (연말정산용만 인정) ·연금소득자 : 연금수급권자 확인서 등 ⓑ 건강보험득실확인서 ⓒ 자영업자의 경우 사업자등록증 추가 제출 필요 |
| 다자녀가구 | - 주민등록등본 또는 가족관계증명서(자녀와 같은 세대가 아닐 경우) - 태아의 경우 임신진단서 |
| 장애인가구 | - 장애인증명서 |
| 고령자가구, 노인부양가구, 독거고령자가구 |
-주민등록등본 |
| 신혼부부가구 | ⓐ 혼인관계증명서 (3개월이내 결혼예정자인 경우 청첩장, 예식장 계약서 제출) ⓑ 연소득확인서류(배우자 포함) ·근로소득자 : 원천징수영수증, 소득금액증명원, 급여명세표 등 ·사업소득자 : 소득금액증명원, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서, 최근년도 사업소득 원천징수영수증 (연말정산용만 인정) ·연금소득자 : 연금수급권자 확인서 등 ⓒ 건강보험득실확인서 ⓓ 자영업자의 경우 사업자등록증 추가 제출 필요 |
| 한부모가구 | - 한부모가족증명서 |
| 다문화가구 | ⓐ 혼인관계증명서 또는 가족관계증명서 ⓑ 외국인등록증 사본 (외국인등록증이 없는 경우 외국인등록사실증명서) |
| 국가유공자가구 | 아래의 서류 중 하나 제출 ⓐ 독립유공자(유족)증 사본 또는 독립유공자(유족)확인원 ⓑ 국가유공자(유족)증 사본 또는 국가유공자(유족)확인원 ⓒ 보훈보상대상자(유족)증 사본 또는 보훈보상대상자(유족)확인원 ⓓ 5.18민주유공자(유족)증 사본 또는 5.18민주유공자(유족)확인원 ⓔ 고엽제법 적용대상 확인원 ⓕ 지원대상자(유족)확인원 |
| 의사상자가구 | - 의사자(유족)증 또는 의사자증서 |
| 모범납세자할인 | - 모범납세자 증명서(우대기간 이내, 1개월 내 발급분) - 산업훈장,산업포상,대통령표창,국무총리표창,기획재정부장관 표창,국세청장표창에 한함 |
※ 기타 상황에 따라 추가 제출서류들이 발생할 수 있습니다.
추가 제출 서류 상담은 지사 및 은행 영업점에서 확인 가능합니다.
상담문의 📌 주택도시 보증 공사 바로가기
알아두면 좋은 정보 (▼ 클릭)
