주택을 매입해 임대사업자로 등록하고 임대한 경우에는 취득세,등록세 면제 등 다양한 혜택을 받는 대신 임대사업자로의 의무도 많습니다.
표준임대계약서 양식을 사용하고 임대료 증액 제한, 임대 의무기간 준수, 임대차 계약 유지, 임대보증금 보증보험 가입의무 등을 지고 위반 시 과태료가 부과됩니다.
임대보증금 보증에 가입하지 않은 기간에 따라 3개월 이하는 보증금의 5%, 3개월 초과에서 6개월 이하는 7%, 6개월 초과는 10%를 각각 과태료로 부과합니다.
보증보험료는 집주인이 전체 액수의 75%를 부담하고 세입자가 25%를 납부합니다.
보증금 액수와 계약 기간에 따라 신용평가 등급별 보증료율(최저 연 0.073%∼최고 연 1.59%)을 곱해 납부합니다. 이를 테면 전세 보증금 3억 원, 2년 전세 계약 아파트 입주 시 보증료율은 연 0.122%가 되고, 보증보험료는 연 36만 6000원 수준입니다. 통상 계약 기간이 2년이니 73만 2000원의 보험료를 납부한다고 보면 됩니다.
그럼 임대보증금 보증 보험에 대해 알아보겠습니다.
임대보증금 보증
공공건설 임대주택을 건설한 민간임대사업자가 사용검사 후 임대차 계약을 체결한 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임대보증금 약관에 따라 공공건설 임대주택의 임차인에게 발생할 일정 기준의 임대보증금을 책임지는 보증입니다.
임대보증금 보증 알아보기
목차
1. 보증 대상 및 보증 조건
2. 보증 채권자와 채무자 및 보증 가입 면제
3. 보증 금액 및 보증 기간
4. 임대보증금 보증의 보증료
5. 보증 신청 시 제출서류
1. 보증 대상 및 보증 조건
㉮ 보증 대상
「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 제1항에 따른 민간임대주택
1. 민간건설임대주택
2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간 매입임대주택
3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간 매입임대주택
4. 제2호와 제3호 외의 민간 매입임대주택
㉯ 보증 조건
1. 당해 임대주택에 압류, 가압류 및 가처분 등 권리 제한사항이 있는 경우 이를 말소하여야 합니다.
2. 담보권 설정금액이 주택 가격의 60% 이내
3. 담보권 설정금액과 임차보증금의 합이 주택 가격의 100% 이내
(부채비율이 100%를 초과하는 경우 초과금액에 해당하는 담보물을 제공하고 보증신청 가능)
4. 보증대상 주택이 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다.
5. 기타 공사 규정에 적합하지 않은 경우 보증가입 제한합니다.
2. 보증 채권자와 주채무자 및 보증 가입 면제
㉮ 보증 채권자
임대사업자와 임대차 계약을 체결한 임차인
㉯ 주 채무자
민간건설 공공임대주택을 건설하여 임대하는 임대 사업자
㉰ 보증 가입 면제 사유
1. 임대보증금이 소액인 경우
2. 임대사업자가 한국 토지주택공사(LH)나 서울 도시주택공사(SH) 등 공공주택사업자와 임대차 계약을
체결하고 이들이 보증 가입을 한 경우
3. 임차인이 전세금 반환 보증에 가입한 경우
4. 임대보증금이 주택임대 보호법상 최우선변제금액 이하인 경우
5. 임차인이 동의한 경우
3. 보증 금액 및 보증 기간
㉮ 보증금액
1. 사용검사 전 임대보증금 보증 : 주택분양보증 준용
2. 사용검사 후 임대보증금 보증 : 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금
※다음의 요건을 갖춘 경우에는 담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택 가격의 60%를
제외한 금액으로 할 수 있습니다.
| 2021년 9월 14일 이후에 체결된 신규 또는 갱신 임대차계약에 대한 보증 신청 건인 경우 | 2021년 9월 14일 전에 체결된 신규 또는 갱신 임대차계약에 대한 보증 신청 건인 경우 |
| 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다) | 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다) |
| 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우 | 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우 |
| 임대보증금의 일부만을 보증금액으로 하는 것에 대해 임차인이 동의한 경우 | 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우. 이 경우 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 봄(임차인이 전세권 설정을 요구하지 않았음은 임대사업자가 관할 지자체에 직접 소명해야 함) |
㉯ 보증 기간
1. 사용검사 전 임대보증금 보증 : 주택분양보증 준용
2. 사용검사 후 임대보증금 보증 : 보증서 발급일로부터 1년
ⓐ 개인 임대사업자의 경우 보증서 발급일로부터 1년, 2년, 임대차 계약 종료일 선택 가능
(단, 2년 선택 시 보증서 발급 1년 후 보증료 재산정 불가)
ⓑ 우리은행 위탁 발급의 경우 현재 보증서 발급일로부터 1년 또는 2년 선택 가능
ⓒ 네이버 위탁 발급의 경우 현재 보증서 발급일로부터 1년 적용 중
4. 임대보증금 보증의 보증료
※ 보증료 = 보증금액 × 보증료율(%) × 보증료 산정기간 ÷ 365
민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조에 따라 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하되, 임대사업자가 보증료 전액 납부 후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수하도록(임대료 납부고지서에 내용 명시) 규정하고 있습니다.
㉮ 신용평가등급 및 부채비율별 보증료율
1. 개인사업자 보증료율 산정을 위한 신용등급은 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따라 허가받은
신용정보회사가 제공하는 신용평가 점수를 활용하여 산정하며 구분 기준은 다음과 같습니다.
| 등급 | 점수 구간 |
| C01 | 920점 이상 |
| C02 | 880점 이상 920점 이하 |
| C03 | 840점 이상 880점 이하 |
| C04 | 780점 이상 840점 이하 |
| C05 | 745점 이상 780점 이하 |
| C06 | 710점 이상 745점 이하 |
| ㆍ개인사업자 신용평가 점수가 710점 미만인 경우 C06의 해당 보증료율에 100%를 할증한다. ㆍ다중·다가구 등 단독주택 보증료율은 공동주택 보증료율에 30%를 할증한다. |
2. 부채비율이란 담보권 설정금액과 임대보증금의 합계액을 주택 가격으로 나누어 백분율로 환산한 값을 말합니다.
※ 매입확약이 있는 경우 : 0.1%
ⓐ 법인(공동주택)
| 구분 | 부채비율 60%이하 |
부채비율 70%이하 |
부채비율 80%이하 |
부채비율 90%이하 |
부채비율 100%이하 |
부채비율 110%이하 |
부채비율 120%이하 |
| AAA | 0.073 | 0.077 | 0.091 | 0.118 | 0.125 | 0.133 | 0.146 |
| AA | 0.073 | 0.077 | 0.091 | 0.118 | 0.125 | 0.133 | 0.146 |
| A+ | 0.083 | 0.092 | 0.109 | 0.151 | 0.169 | 0.194 | 0.224 |
| A- | 0.088 | 0.108 | 0.140 | 0.204 | 0.241 | 0.289 | 0.351 |
| BBB+ | 0.088 | 0.108 | 0.140 | 0.204 | 0.241 | 0.289 | 0.351 |
| BBB- | 0.099 | 0.141 | 0.196 | 0.269 | 0.330 | 0.408 | 0.508 |
| BB+ | 0.107 | 0.166 | 0.239 | 0.334 | 0.431 | 0.543 | 0.689 |
| BB- | 0.107 | 0.166 | 0.239 | 0.334 | 0.431 | 0.543 | 0.689 |
| B+ | 0.166 | 0.191 | 0.286 | 0.428 | 0.545 | 0.696 | 0.890 |
| B- | 0.166 | 0.191 | 0.286 | 0.428 | 0.545 | 0.696 | 0.890 |
| CCC+ | 0.120 | 0.204 | 0.339 | 0.518 | 0.668 | 0.859 | 1.107 |
| CCC- | 0.120 | 0.204 | 0.339 | 0.518 | 0.668 | 0.859 | 1.107 |
| CC | 0.130 | 0.234 | 0.394 | 0.616 | 0.801 | 1.037 | 1.342 |
| C | 0.138 | 0.260 | 0.454 | 0.719 | 0.940 | 1.223 | 1.590 |
| D | 0.138 | 0.260 | 0.454 | 0.719 | 0.940 | 1.223 | 1.590 |
ⓑ 개인사업자(공동주택)
| 구분 | 부채비율 60%이하 |
부채비율 70%이하 |
부채비율 80%이하 |
부채비율 90%이하 |
부채비율 100%이하 |
부채비율 110%이하 |
부채비율 120%이하 |
| C01 | 0.099 | 0.123 | 0.133 | 0.162 | 0.203 | 0.259 | 0.338 |
| C02 | 0.102 | 0.116 | 0.137 | 0.165 | 0.206 | 0.262 | 0.341 |
| C03 | 0.108 | 0.123 | 0.143 | 0.171 | 0.212 | 0.268 | 0.359 |
| C04 | 0.122 | 0.136 | 0.156 | 0.185 | 0.225 | 0.281 | 0.359 |
| C05 | 0.150 | .164 | 0.184 | 0.212 | 0.251 | 0.307 | 0.385 |
| C06 | 0.207 | 0.221 | 0.240 | 0.267 | 0.306 | 0.361 | 0.438 |
5. 보증 신청 시 제출서류
㉮ 개인 임대사업자
1. 주민등록초본 또는 등본(신청일 기준 1개월 이내 발급분)
2. 신분증
3. 사업자등록증 사본
4. 임대사업자등록증 사본(신청일 기준 1개월 이내 발급분)
5. 임대차계약서 사본
6. 부동산 등기부등본(신청일 기준 1개월 이내 발급분)
7. 국세·지방세 납세증명서(보증신청일 기준 유효한 증명서)
8. 건축물대장(아파트 제외)
9. 감정평가서 사본(감정평가금액으로 주택 가격을 산정하는 경우)
10. 인감증명서(인감으로 날인하는 경우, 신청일 기준 3개월 이내 발급분)
11. 일부 보증 가입 동의서(일부 보증으로 가입하는 경우)
12. 그밖에 심사에 필요한 서류
㉯ 법인 임대사업자 민간 매입임대주택
(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항 제3호 또는 제4호)
1. 임대차계약서 사본
2. 부동산 등기부등본(신청일 기준 1개월 이내 발급분)
3. 감정평가서(세대 규모별, 기준층) 사본 등 주택 가격 산정을 위해 필요한 서류
4. 기금 융자 내역 확인(원)(기금 대출이 확인되는 경우)[소정양식]
5. 임대사업자등록증 사본
6. 보증대상이 사회 임대주택 또는 공동체 주택임을 확인할 수 있는 서류(필요한 경우에 한함)
7. 그밖에 심사에 필요한 서류
㉰ 민간건설임대주택 및 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간 매입임대주택
(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항 제1호 및 제2호)
1. 사업계획 승인서(또는 건축허가서) 사본 및 임대조건 신고서 사본(임대주택을 공급받는 자가
최초로 입주하는 주택에 한함)
2. 임대보증금 보증 신청에 따른 확약서[소정양식]
3. 세대 규모별 임대차계약서 사본
4. 기금 융자 내역 확인(원)[소정양식] 또는 담보권 설정금액 확인(원)[소정양식]
5. 임대조건 신고필증 사본(신고한 경우에 한함)
6. 감정평가서(세대 규모별, 기준층) 원본 또는 사본
7. 특별수선충당금 적립내역 통장 사본 또는 적립 사실 확인서류(공사에 신탁등기 한경우에 한함)
8. 임대주택 양도 각서(최초 발급 또는 서식이 개정된 경우에 한함)[소정양식]
9. 부동산 매입확약서(매입 확약한 경우에 한함)[소정양식]
10. 금융거래정보제공 동의서[소정양식]
11. 임차인 모집 계획안(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조에 해당하는 경우에 한함)
12. 보증대상이 사회 임대주택 또는 공동체 주택임을 확인할 수 있는 서류(필요한 경우에 한함)
13. 그밖에 심사에 필요한 서류
임대보증금 신청 등 관련 문의 콜 센터
- 주택도시 보증공사 대표 콜센터 : 1566-9009
- 임대보증금보증 위탁보증 콜센터(우리은행) : 02-1-599-8300
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